DPE collectif à Bayonne : un tiers de ventes en moins, un tiers de prix en plus

Le marché bayonnais s'est retourné en cinq ans

Les chiffres frappent. En 2024, 717 ventes de logements anciens ont été enregistrées à Bayonne, contre 1 068 en 2019 : un tiers de transactions en moins.

Dans le même temps, le prix moyen est passé de 213 977 € à 284 731 €, soit 33,1 % de hausse, et le mètre carré de 3 248 € à 4 251 €. C'est le ciseau le plus marqué des communes que nous avons examinées : beaucoup moins de ventes, beaucoup plus cher.

Ce que ce ciseau change pour un copropriétaire

Quand un acheteur paie un tiers de plus qu'il y a cinq ans sur un marché où l'offre s'est raréfiée, il examine le dossier de plus près. La classe énergétique fait partie de cet examen, et elle figure dès l'annonce.

Sur 717 ventes, 643 portaient sur un appartement. Le vendeur de lot en copropriété est donc l'acteur central de ce marché, et celui qui dépend le plus de décisions qu'il ne prend pas seul.

Une ville presque entièrement collective

Le parc bayonnais compte 16 847 appartements pour 943 maisons parmi ses 18 389 diagnostics, soit 91,6 % de collectif.

Cette structure décide de l'essentiel : l'isolation des façades, la réfection de la toiture, le mode de chauffage commun et souvent le remplacement des menuiseries relèvent de l'assemblée générale, pas du propriétaire du lot. La répartition des classes en découle directement.

Ce que le DPE collectif apporte, concrètement

Il porte sur l'immeuble entier : composition des murs, état de la toiture, rendement des équipements communs, consommation d'ensemble. Il est décidé par le syndicat des copropriétaires et voté en assemblée.

Son intérêt pratique est mal connu : il produit l'inventaire technique que personne ne détenait. Un immeuble bayonnais qui a isolé ses façades sans qu'aucun document ne l'atteste voit chacun de ses lots pénalisé, et le DPE collectif fournit précisément l'écrit qui manquait.

Il ne remplace pas votre diagnostic individuel

La confusion est fréquente. Le DPE collectif décrit le bâtiment ; le DPE individuel décrit votre lot et reste exigé pour toute vente et toute location.

Les deux coexistent, et leurs résultats peuvent diverger. Un immeuble correctement noté n'empêche pas un appartement de rez-de-chaussée, mal exposé ou très vitré, d'obtenir une lettre médiocre : l'étage, l'orientation et la surface des ouvertures se jouent au niveau du logement.

Le calendrier, désormais complet

L'obligation s'est appliquée par paliers selon la taille de la copropriété : au 1er janvier 2024 au-delà de 200 lots, au 1er janvier 2025 entre 51 et 200 lots, au 1er janvier 2026 pour 50 lots et moins.

Toutes les copropriétés dont le permis de construire précède le 1er janvier 2013 sont donc concernées, et le document vaut dix ans. Ces règles évoluant régulièrement, faites confirmer leur état par votre syndic avant tout engagement de dépense.

Le parc bayonnais par étiquette

Sur 18 389 diagnostics, la classe C domine avec 8 765 logements, soit 47,7 %, devant la classe D à 5 966. La classe E en regroupe 1 712.

Seuls 624 logements sont classés F ou G, dont 132 en G, soit 3,4 % du parc. À l'autre extrémité, 1 322 atteignent les classes A ou B, une proportion modeste de 7,2 %.

Le parc bayonnais est donc massivement groupé au milieu de l'échelle : 14 731 logements, soit huit sur dix, portent la lettre C ou D. Dans un marché aussi resserré, l'étiquette distingue peu et pénalise beaucoup.

La maison bayonnaise, minorité exposée

Les 943 maisons diagnostiquées affichent 11,2 % de logements classés F ou G, contre 3,0 % pour les appartements. Un rapport de près de un à quatre.

Elles ne représentent pourtant que 74 des 717 ventes de 2024. L'enjeu individuel est donc concentré sur un très petit nombre de transactions, mais il y est lourd : la décote des notaires atteint 25 % sur une maison classée G, contre 12 % sur un appartement.

Ce que cela représente au prix bayonnais

Rapportées au prix moyen de 284 731 €, ces proportions donnent des montants élevés : environ 71 200 € pour une maison classée G, environ 34 200 € pour un appartement.

Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local. Elles disent l'ordre de grandeur de ce qui se joue, pas la valeur d'un bien précis, qui dépend de l'adresse, de l'étage et de l'état de l'immeuble.

Ce que le calcul retient faute de preuve

Une règle de méthode pèse sur toutes ces notes. Le professionnel constate sans démonter : il n'ouvre aucune paroi et ne dépose aucun doublage.

Devant un mur qu'il ne peut pas inspecter, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, volontairement défavorable. Elle s'applique aussi bien à un mur réellement nu qu'à un mur isolé dont plus personne ne détient la preuve.

Ce qu'il faut demander au syndic

La pièce recherchée nomme le matériau posé et indique son épaisseur en millimètres. Facture d'entreprise, devis contresigné, notice technique ou dossier de subvention conviennent.

Dans une ville à 91,6 % d'appartements, elle ne se trouve pas chez vous. Réclamez le carnet d'entretien de l'immeuble et les délibérations d'assemblée touchant aux façades, à la toiture ou aux menuiseries. Ces documents sont communicables aux copropriétaires, et leur absence pénalise tous les lots, pas seulement le vôtre.

Louer : l'interdiction porte sur votre lot

Le calendrier locatif ne s'applique pas à l'immeuble mais à chaque logement. Les classés G sont exclus de tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034.

À Bayonne, cela vise 132 logements aujourd'hui, 624 en 2028, puis environ 2 340 en comptant les 1 712 classés E. Les obligations du bailleur sont réunies sur les diagnostics de location.

L'ordre des opérations et le partage des coûts

Réclamez d'abord le DPE collectif au syndic, puis commandez votre diagnostic individuel en lui fournissant ce document. L'inverse revient à payer deux fois pour un résultat moins précis.

Le collectif est financé par la copropriété et réparti aux tantièmes, donc la quote-part reste modeste ; l'individuel demeure à votre charge, comme le détaille le prix d'un DPE à Bayonne. Si la note collective déçoit, l'audit énergétique chiffre les travaux et sert de base au plan voté en assemblée.